ChúngTa.com

Sự kiện 15/09/2008, khi Lehman Brothers tuyên bố phá sản được coi là vụ nổ tài chính lớn nhất trong vòng 80 năm qua của nền kinh tế thế giới. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu không chỉ làm hao tốn tiền bạc, tốn giấy mực của báo chí mà còn báo hiệu sự lung lay của triết học kinh tế mà WTO theo đuổi suốt 15 năm qua.

Vậy đâu là bản chất thực của cuộc khủng hoảng lần này? Có hay không sự thay đổi triết học kinh tế của WTO? Bài học với Việt Nam là gì? Chúng ta hãy cùng nhau suy ngẫm về những vấn đề trên!

Cơn sóng thần tín dụng

Lehman Brothers, ngân hàng đầu tư hàng đầu trên thế giới với 158 năm tồn tại, trên 26.000 nhân viên, tổng tài sản trên 700 tỷ USD, tuyên bố phá sản. Sự kiện này nói lên điều gì? Đây có phải là cái chết ngẫu nhiên theo quy luật sinh học: “sinh- bệnh- lão- tử”?

Xin thưa, hoàn toàn không. Trước đó, báo cáo tài chính năm cho thấy, năm 2007, ngân hàng này có doanh thu là 59 tỉ đô la với 4,2 tỉ lãi ròng, một con số đẹp mà các doanh nghiệp phải mơ ước. Sự phá sản của Lehman Brothers chỉ là một trong những sự kiện diễn ra liên tiếp trước và sau tháng 9/2008 đánh dấu sự leo thang của một cuộc khủng hoảng tài chính tồi tệ nhất kể từ cuộc Đại Suy Thoái kinh tế vào những năm 1930 của thế kỷ trước.

Không lâu sau đó việc Merrill Lynch bị bán lại cho Bank of America, Phố Wall phải đương đầu với "cơn sóng thần" thất nghiệp với ít nhất 100.000 việc làm bị dẹp bỏ. Hàng triệu người dân sẽ không có nhà ở do bị các Ngân hàng tịch thu…Chính quyền liên bang bị giảm sút uy tín chưa từng có.

Sự sụp đổ của Lehman Brothers là khởi đầu cho hiệu ứng domino tạo nguy cơ nhấn chìm nền kinh tế toàn cầu… từ châu Âu sang châu Á và châu Úc. Khi cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu diễn ra, dường như nó chỉ là một đốm lửa trên đỉnh núi. Nhưng trong thế giới kết nối mà chúng ta đang sống, đốm lửa nhỏ ấy đã mở đầu cho một đám cháy lớn. Cơn chấn động trên Phố Wall đã tác động đến tất cả những ai có liên quan đến tài chính. Không những thế nhiều người dân cũng phải gánh chịu hậu quả gián tiếp do giá cả nhảy múa.

Cơn sóng thần tín dụng âm ỉ hình thành rồi bục phát ở phố Wall, không lâu sau đó nó phủ bóng đen tang tóc ra toàn nước Mỹ, rồi nhanh chóng lan tỏa sang châu Âu cổ kính, sang Nhật Bản hùng mạnh, tới tận Trung Đông giàu tài nguyên. Có thể nói không có một đường phố, không có một nhà máy xí nghiệp, không có một làng bản xóm thôn, không có một quán ăn nào mà không chịu tác động khủng khiếp của cơn bão. Khác với bão tố và lốc xoáy ngoài biển khơi, khi nó đi qua trời lại sáng, bão tài chính thì để lại bầu trời âm u ảm đạm nhiều năm tháng sau này…

Đòn bẩy tài chính cao giết chết các ngân hàng đầu tư

Khi thị trường bất động sản hưng phấn, chứng khoán bất động sản là một loại tài sản đem lại lợi nhuận rất lớn cho các thành viên phố Wall. Lý do đơn giản, lãi suất từ loại chứng khoán này thường cao hơn rất nhiều so với lãi suất đi vay trên thị trường tiền tệ.

Hấp lực của lợi nhuận đã thôi thúc các tổ chức tài chính, đặc biệt là các ngân hàng (NH), chủ yếu là NH đầu tư, NH bất động sản chạy đua vay trên thị trường tiền tệ để mua chứng khoán BĐS và hưởng chênh lệch lãi suất. Để vay được, các tổ chức này phải thế chấp bằng các tài sản, thường chính lại là chứng khoán bất động sản.

Vay tiền, mua chứng khoán BĐS, thế chấp bằng chứng khoán BĐS, vay tiền… là vòng quay của những yếu tố ảo tạo ra lợi nhuận thực mà những “con bạc” ở phố Wall tạo nên trong suốt hai nhiệm kỳ tổng thống Bush do sự nới lỏng kiểm soát bằng đạo luật Glamm-Leach-Bliley, theo đó, các ngân hàng thương mại được tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như nghiệp vụ chứng khoán hóa và bán các khoản vay bất động sản.

Do không bị kiểm soát số lượng tiền được phép đi vay, khi thị trường bất động sản ổn định, các tổ chức tài chính liên tục quay vòng quá trình trên để tạo ra một khoản lợi nhuận khổng lồ. Đồng thời, quá trình “nâng đòn bẩy” này làm tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng cao. Tuy nhiên khi thị trường BĐS có vấn đề CK BĐS bị giảm giá, nhà đầu tư bắt đầu lo lắng cho số tiền cho vay của mình vì tài sản đặt cọc bị giảm giá. Họ thường yêu cầu công ty tài chính trả lại tiền hoặc tăng tài sản thế chấp (margin calls).

Do thị trường tiền tệ bị khép chặt, công ty tài chính buộc phải bán CK BĐS với giá thấp để trả lại tiền cho các nhà đầu tư, gây ra một khoản lỗ lớn. Với một tỉ lệ đòn bẩy cao trung bình 30%, giá trị tài sản chỉ cần giảm 3,3% thì toàn bộ vốn của ngân hàng này đã bị bốc hơi! dẫn đến mất khả năng thanh toán, phá sản.

Sở dĩ Morgan Stanley và Goldman Sachs và các ngân hàng đa năng khác (Universal bank) như Citibank và JPMorgan Chase vượt qua được khủng hoảng cho đến hôm nay là do nguồn vốn để mua CK BĐS một phần được tài trợ bằng tiền gửi tiết kiệm (Morgan Stanley và Goldman Sachs đều có công ty con là ngân hàng thương mại).

Đây cũng chính là một trong những lý do Chính phủ Mỹ cho phép chuyển đổi Morgan Stanley và Goldman Sachs thành ngân hàng đa năng. Các ngân hàng đầu tư rất yêu thích việc nắm giữ thật nhiều tài sản, đặc biệt là CK BĐS – Nguồn thu nhập chính đem lại thưởng lớn cuối năm!

Sự lộng hành của những yếu tố ảo trong nền kinh tế tri thức

Như vậy, đòn bẩy tài chính được coi là nhân tố đem lại vinh quang cho các ngân hàng đầu tư, cũng chính là nhân tố kích hoạt nền kinh tế Mỹ trong những năm đầu nhiệm kỳ tổng thống Bush. Khi đòn bẩy này bị lạm dụng, bị vượt khỏi tầm kiểm soát, cũng chính là nhân tố cướp đi tính mạng của các ngân hàng này.

Có nhiều nguyên nhân cho cuộc khủng hoảng, tuy nhiên nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng là đòn bẩy tài chính, là lỗi của Chính phủ Mỹ trong việc xóa bỏ quy định về hạn chế đòn bẩy tài chính năm 2004, cho phép các tổ chức tài chính phi ngân hàng hoạt động với tỷ lệ vay quá lớn.

Sự ra đi của Bear Stearns, Freddie Mac và Fannie Mae, Lehman Brothers và Merrill Lynch, trong khi sự sụp đổ của các định chế tài chính này là ngòi nổ của cuộc khủng hoảng, dẫn đến sự khủng hoảng niềm tin của thị trường; dẫn đến sự hạ thấp tín nhiệm và sự ra đi của AIG; Tiếp đến là làn sóng rút tiền cả trên phố và trên mạng, gây ra khủng hoảng thanh khoản cho các ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng liên quan đến cho vay bất động sản như Wamu và Wachovia. Đây là một dây chuyền domino chạy khắp các Châu lục, không có hồi kết nếu như không có sự can thiệp mạnh mẽ của chính phủ toàn cầu.

Có thể nói, sự khác biệt và góp phần tạo nên sự trầm trọng của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ là do các phát kiến tài chính. Cụ thể là các công cụ tài chính phái sinh dựa trên tài sản thế chấp. Các công cụ này chưa từng được phép sử dụng ở các nước Đông Á hơn một thập niên trước.

Cùng với sự thông thoáng của Chính phủ, các tổ chức cho vay còn “sáng chế” ra những hợp đồng cho vay mua bất động sản bắt đầu với lãi suất rất thấp trong những năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường. Hậu quả là một số lớn hợp đồng cho vay không đòi được nợ. Lý do đơn giản, ràng buộc về khoản thế chấp rất thấp (dưới chuẩn) nên không thể thu hồi đủ vốn lẫn lãi.

Yếu tố ảo chưa dừng lại đó là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợp đồng cho vay bất động sản này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra thị trường tài chính quốc tế. Theo thống đốc David Paterson của bang New York, nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay là do thiếu minh bạch: “Không ai thực sự hiểu rõ điều gì đang xảy ra…Những sáng kiến tài chính đã phản lại chúng ta. Điều tôi muốn khuyến khích bây giờ là càng chia sẻ thông tin với công chúng càng nhiều càng tốt để chúng ta có thể biết rõ quy mô của cuộc khủng hoảng này”.

Những yếu tố đó đã được tích tụ từ nhiều năm nay. Đó không chỉ là cuộc khủng hoảng của tín dụng bất động sản, là sự đóng gói chuyên nghiệp, bao bì đẹp với hàng trăm, hàng ngàn dự án đầy yếu tố rủi ro dưới dạng trái phiếu để hút về những nguồn tiền nhàn rỗi từ các nước đang phát triển. Cũng như những quả bóng được bơm căng quá cỡ, những dự án rủi ro được che đậy bởi bao bì đẹp đã đến thời điểm phải vỡ bục ra như những trò chơi xa xỉ.

Khủng hoảng tài chính toàn cầu như một làn sóng bạc đầu ầm ầm chuyển động. Việt Nam là một tế bào của nền kinh tế toàn cầu. Chúng ta không thể be bờ, không thể xây vạn lý trường thành để ngăn lũ. Chúng ta cùng chung số phận với các quốc gia khác. Vậy trong cơn sóng thần tín dụng đó, kinh tế Việt Nam thế nào ? Chúng ta phải làm gì ? Đâu là bài học vào lúc này ?

Chúng ta sẽ bàn về những vấn đề này trong bài viết sau đây: "Thị trường bất động sản VN- quả bom chưa được tháo ngòi"

Mầm mống đầu tiên tạo nên cuộc khủng hoảng tài chính làm rung chuyển thế giới xuất phát từ thị trường bất động sản. Số phận thị trường bất động sản Việt Nam ra sao, liệu có đi theo vết xe của thị trường bất động sản Mỹ?

Thị trường bất động sản: “Quả bom” chưa được tháo ngòi

Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vậy nên có thể nói rằng, bất động sản là hạ tầng của nền kinh tế. Đó cũng là cái lõi có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính và chi phối mạnh mẽ đến thị trường vốn và đời sống. Đó là chưa nói đến việc, hầu hết các khoản thế chấp vay vốn ngân hàng là tài sản bất động (hay bất động sản). Thị trường này suy thoái sẽ khởi đầu cho hiệu ứng domino tác động đến mọi ngõ ngách của đời sống kinh tế.

Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là lý do tại sao các ngân hàng “quá sốt sắng” cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền thanh khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 1/2008, chỉ một tháng sau đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ.

Số liệu mới nhất được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố đầu năm 2009 cho thấy, nợ xấu trên toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 35.000 tỷ đồng. Đây không phải là con số đáng ngại, nhưng trước diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, giới chuyên gia cảnh báo nợ xấu có thể phức tạp hơn…

Theo số liệu thống kê của NHNN, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tổ chức tín dụng trong cả nước đến cuối năm 2008 là khoảng trên 115.000 tỷ đồng chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Số vốn đầu tư vào bất động sản lớn tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM, chiếm khoảng 75% tổng dư nợ cho vay bất động sản trong cả nước. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với khoảng 18.500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60% tương ứng với trên 68.000 tỷ đồng.

Là thị trường non trẻ nên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phổ biến là thị trường tiền mặt, thị trường trả góp chưa phát triển. Người dân có nhu cầu bất động sản, khi mua vẫn thường trả một lần bằng tiền mặt. Đây là yếu tố khác biệt cơ bản so với thị trường bất động sản ở Mỹ.

Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế, sóng gió của thị trường tài chính là những yếu tố mà thị trường bất động sản không thể đứng ngoài cuộc. Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất điều chỉnh cao, giá bất động sản giảm mạnh, có thể tạo một làn sóng lo ngại khi sự suy trầm kéo dài.

Rủi ro từ bất động sản

Dẫu là thị trường tiền mặt nhưng khi nền kinh tế rung chuyển bởi cơn sóng thần tín dụng thì thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro. Rủi ro trên thị trường bất động sản sẽ tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Đó là những con bài domino trên dây chuyền của nền kinh tế.

Năm 2007 được coi là năm đỉnh điểm của chu kỳ tăng trưởng kinh tế VN. Cùng với sự hưng phấn của nền kinh tế, các ngân hàng thương mại đã mạnh tay cho vay ở một quy mô chưa từng thấy.

Chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, thị trường BĐS suy thoái sẽ là khởi đầu cho hiệu ứng domino tác động đến mọi ngách của nền kinh tế. Ảnh VNN

Số liệu của Ngân hàng nhà nước cho thấy, sự đột biến từ quý 4/2007 đến quý 1/2008; trong đó tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Đỉnh điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng 12/2007, khi đó đã có 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế từ các ngân hàng ở Tp.HCM.

Sự gia tăng đột biến chưa từng có này, có trực tiếp liên quan đến đầu cơ bất động sản, và phần lớn xuất phát từ các ngân hàng cổ phần.

Trong số 180.000 tỷ đồng (11 tỷ USD) mức tăng tín dụng ròng mà các ngân hàng ở Tp.HCM đã thực hiện từ giữa năm 2007 đến giữa năm 2008, có 70,3% là cho vay trong vài tháng từ 11/2007 - 3/2008.

Tại thời điểm này, lãi vay ngân hàng thương mại phổ biến ở mức trên 15%/năm. Sau thời điểm đó, lãi suất cho vay vẫn tiếp tục tăng. Bắt đầu từ tháng 11/2008, một khối lượng lớn vốn vay sẽ đến hạn điều chỉnh lãi suất. Việc điều chỉnh này cũng có nghĩa là người đi vay sẽ phải chịu lãi suất 20% - 21%/năm, hay 8 - 9 điểm phần trăm cao hơn lãi suất vay ban đầu. Đây là gánh nặng mà không dễ chịu chút nào.

Cũng may là chính sách lãi suất cao không duy trì lâu. Vào những tháng cuối năm 2008, theo sự điều chỉnh chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cơ bản đã liên tục được giảm xuống 13%, đồng nghĩa với sự điều chỉnh nói trên tối đa ở mức 19,5%/năm; trên thực tế các ngân hàng đang giảm lãi suất cho vay về quanh mức 12%/năm và vẫn có thể tiếp tục giảm xuống thời gian tới.

Về mặt lý thuyết, ngân hàng cho vay thường “túm kẻ có tóc”, nghĩa là các khoản vay đều gắn liền với tài sản thế chấp. Khi nợ đến hạn, khách không có khả năng thanh toán, NH sẽ siết nợ bằng cách bán đấu giá tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá.

Lý thuyết là vậy, nhưng thực tế lại phong phú hơn nhiều.

Trước hết là sự tác nghiệp của cán bộ tín dụng. Việc đánh giá tài sản theo giá thị trường hoàn toàn là do chủ quan của nhân viên mà người quản lý không phải lúc nào cũng theo sát. Đó là chưa nói đến việc thị trường sụt giảm, chuyện bất động sản mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ biến. Ngay cả với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng này, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”.

Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng không có khả năng thanh toán nợ, các ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình này càng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay.

Mầm họa vẫn còn lơ lửng

Tại thời điểm này, khi cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu đã đi được một chặng đường dài, hầu hết các dự báo đưa ra đều cho rằng, nó sẽ kết thúc vào cuối năm 2009. Tuy nhiên, với Việt Nam, thị trường bất động sản hiện vẫn bình yên và chưa chứng kiến một sự đổ bể đáng kể nào. Lý giải thế nào về hiện tượng này?

Theo tôi có hai nguyên nhân cơ bản. Thứ nhất là do hiệu ứng chậm của nền kinh tế VN trước những biến động của thế giới. Chúng ta không thuộc số những nước nằm trong tâm bão nên những tác động tới VN thường chậm hơn. Khi cuộc khủng hoảng bắt đầu xuất hiện ở Mỹ vào giữa năm 2007 thì vào thời điểm đó, nền kinh tế VN vẫn ở đỉnh cao của sự tăng trưởng.

Lý do thứ hai, các hợp đồng vay liên quan đến bất động sản có kỳ hạn khá dài. Thường là 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm (với 1 năm là phổ biến nhất) lãi suất sẽ được điều chỉnh ngang bằng với lãi suất tiền gửi lúc đó cộng với một khoản chênh lệch từ 3,7% - 4,3%/năm. Tại thời điểm này, khi thị trường bắt đầu xuống đáy, nhưng những khoản vay đến hạn chưa nhiều.

Giá bất động sản ở các khu đô thị mới tại Tp.HCM đã giảm trên 50% so với mức đỉnh (thời điểm cuối 2007 đầu 2008). Kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 70% giá trị thị trường, sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá. Ví dụ, anh có tài sản trị giá 1 tỷ đồng, sẽ được định giá là 700 triệu đồng. Dùng nó để thế chấp sẽ vay được khoản tiền là 700 triệu x 70% là 490 triệu đồng.

Ngay cả với nguyên tắc 70x70 có vẻ cẩn trọng và an toàn đó, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”. Nhưng ngân hàng cũng không có quyền hạn pháp lý để thanh lý số bất động sản họ nắm trong tay.

Theo quy trình phá sản hiện nay, chủ nợ chỉ có thể bắt đầu khởi kiện sau 270 ngày tính từ lúc khoản vay quá hạn lần đầu tiên. Và một khi xẩy ra tranh tụng, thường phải mất một năm rưỡi để đấu giá tài sản thế chấp ở một trung tâm đấu giá theo chỉ định của tòa. Chủ nợ không có quyền kiểm soát đáng kể trong toàn bộ quá trình này. Kết quả là ngân hàng chỉ có thể chọn cách dàn xếp không qua tòa để hy vọng thu hồi vốn cho vay của mình.

Do đó, các ngân hàng sẽ phải mất nhiều năm để tháo gỡ những nghĩa vụ nợ đã tích tụ trong giai đoạn bùng nổ tín dụng 2007 - 2008. Gánh nặng về nợ xấu sẽ còn đeo đẳng nhiều năm sau.

Tại thời điểm này, khi thị trường bất động sản đang rơi, tuy nhiên, bao giờ chạm đáy vẫn là một ẩn số. Đó cũng là lúc mà nó đang tích tụ để cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Thời gian dài hay ngắn tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế thế giới. Chúng ta hãy kiên nhẫn lắng nghe, theo dõi để có thể đưa ra những quyết định đúng đắn nhất.