ChúngTa.com

Theo số liệu thống kê, trên 75% số vụ khiếu kiện trong xã hội liên quan đến đất đai, nhà cửa, trong đó có không ít vụ khiếu kiện vẫn kéo dài qua nhiều năm vẫn chưa dược giải quyết. Điều này cũng phù hợp với đánh giá của Tổ chức minh bạch quốc tế rằng: Thị trường nhà đất Việt Nam kém minh bạch nhất thế giới.

Cùng với Luật Đất đai với ba lần sửa đổi trong 10 năm qua và hàng trăm văn bản dưới luật về đất đai, nhưng điều đáng buồn là càng nhiều văn bản thì môi trường pháp lý lại càng thiếu và có thể vận dụng theo nhiều cách. Các chuyên gia cho rằng, cách làm luật của chúng ta cho thị trường BĐS hiện nay là "thả gà ra rồi đuổi".

Quy trình chưa minh bạch

Sự thiếu minh bạch trong luật tạo điều kiện cho cán bộ tha hồ hành dân. Người dân muốn có một "tấc đất cắm dùi" phải trải qua không biết bao nhiêu cửa ải mới có được giấy chứng nhận quyền sở hữu. Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hệ thống thủ tục càng khiến cho doanh nghiệp khốn khổ. MộtGiám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận xét về cách làm luật của các nhà quản lý BĐS như sau: "Nhà nước làm luật theo kiểu thả gà ra rồi đuổi cho chạy để theo bắt nhốt lại. Nhưng gà chạy lung tung nhiều đường, nên cuối cùng làm ra một mớ luật trái cẳng ngỗng, đá nhau. Và cuối cùng là thấy không quản được, bèn cấm là xem như xong tất"!

Hiện tại quan niệm cho rằng đầu cơ là xấu, đầu tư là tốt nhưng trên thực tế người mua đất để đầu tư làm ra sản phẩm thì bị đánh thuế cao, còn mảnh đất đầu cơ vì không lưu thông nên không bị đánh thuế. Thay vì hô hào chống đầu cơ, thay vì đặt ra quy định buộc phải xây dựng trong khung thời gian quy định, chúng ta có thể có cách làm hiệu quả hơn là đánh thuế cao những khu đất bỏ trống và không đánh thuế hoặc đánh thuế thấp với phần đất đã được triển khai dự án. Như vậy, nhà đầu cơ sẽ không thể giữ đất lâu, phải xây dựng và đằng nào chúng ta cũng đạt được mục tiêu là vừa khuyến khích thị trường BĐS, vừa thu được thuế.

Có một bất cập là khi doanh nghiệp thỏa thuận đền bù đất nông nghiệp, sau đó phải đầu tư cơ sở hạ tầng khiến cho giá trị đất tăng lên, vì vậy phải nộp thuế cao. Bên cạnh đó là trên chính mảnh đất đền bù, người chủ trước đã làm nghĩa vụ tài chính đầy đủ, nhưng sau khi thu hồi, xây dựng cơ sở hạ tầng, chủ doanh nghiệp lại một lần nữa phải thực hiện nghĩa vụ.

Chính vì những lẽ đó mà cộng với những quy định khác, đất đai mặc dù không sinh lợi vẫn cứ bị đẩy giá thành lên cao, nên không thể mua bán vận hành được, thị trường BĐS bị bất động. Sự thiếu rõ ràng của Luật đã khiến cho nhiều doanh nghiệp âu lo vì không rõ được quan điểm của nhà quản lý Nền kinh tế đang vận hành theo cơ chế thị trường nhưng phương pháp điều tiết lại không theo cơ chế thị trường nên dẫn đến hụt hẫng, bất cập và trì trệ. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường BĐS đóng băng, và gây không ít tác động xấu cho nền kinh tế.

Đâu là nguyên nhân?

Hộ nông dân ngoại thành HàNội bị thu hồi đất nông nghiệp được đền bù 91.000đ/1m²/ đất rơi vào tay người được giao đất sau đó họ bán với giá 15-20 triệu đồng/1 m².Đây là một thực tế đang diễn ra khá phổ biến. Không ít người đặt câu hỏi: "Phải chăng đang có xu thế lấy đất của người nghèo chia cho người giàu”?

Khả năng sinh lợi không lồ từ việc chuyến đổi mục đích sử dụng đất đã khiến cho thị trường này trở nên sôi động. Chạy dự án lấy đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất đô thị xây nhà để bán đã trở thành một nghề có khả năng sinh lợi không kém gì buôn bán... ma tuý.

Chính vì hấp lực của lợi nhuận trong lĩnh vực này đang diễn ra một cuộc đua gay cấn. Cuộc thi chạy dự án phải qua nhiều địa hình phức tạp, qua nhiều cửa ải nhiều con đường quanh co, bởi vì nó không có luật chạy, không có tiêu chuẩn, nó dựa trên một thị trường đặc biệt là thị trường quan hệ và áp dụng một công nghệ đặc biệt là công nghệ phong bao và tiêu chuẩn duy nhất của dự án là "Tiền khả thi", những chủ dự án có quan hệ tốt và dài vốn thường là những người thắng cuộc và đương nhiên họ trở nên đại gia chỉ sau vài ba dự án.

Các trọng tài của dự án là các cơ quan có thẩm quyền trong quy hoạch đô thị các Viện Quy hoạch, Kiến trúc xây dựng, các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án ký quyết định giao đất. Số dự án ít, số người chạy nhiều, một số sẽ bị rủi ro thua cuộc nhưng không hề biết rõ lý do mình thua cuộc là gì? Cái giá trị của sự tù mù là ở chỗ đó, nó bắt các nhà đầu tư phải vắt óc để phán đoán đi theo các ông cò đất thực hiện những khoản chi tự nguyện không chứng từ và chấp nhận mất khi thua cuộc.

Chính các khoản chi phí này là nguyên nhân chính đẩy giá đất từ chỗ đền bù cho nông dân 91.000đ/m² tăng đến 15 - 20 triệu đồng/1m². Nếu lấy con số đó làm tỷ suất sinh lời thì không làm gì lời bằng chạy dự án. Chính khả năng sinh lời một cách kỳ diệu này đã trả lời câu hỏi, vì sao tình trạng quy hoạch đất đai trở nên bí ẩn? biến thành một thứ hàng hóa đặc biệt?

Lúng túng quyền sở hữu về đất

"Đất đai là công thổ quốc gia" đó là một mệnh đề xưa cũ gắn liền với một thời của nền kinh tế tập trung. Khi chuyển sang cơ chế thị trường, mệnh đề đó không còn thích hợp nữa, chúng ta đã từng bước thừa nhận quyền sở hữu đất đai và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng như một loại hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên tư duy cũ vẫn không dễ gì dứt bỏ. Đã gọi là thị trường, thì sản phẩm phải được xem là hàng hóa, phải cho lưu hành. Thế nhưng chúng ta đã không tuân thủ theo quy luật lưu hành của hàng hóa. Cả một quá trình đi đến thị trường BĐS, những đối tượng đất thiếu một vài điều kiện bỗng dưng không được công nhận là hàng hóa nữa.

Vì đâu môi trường pháp lý không minh bạch? Hầu như đã làm kinh doanh BĐS, doanh nghiệp nào cũng có một ý nghĩ giống nhau: Sở dĩ thiếu môi trường pháp lý cho thị trường BĐS, bởi vì luật đã không công nhận quyền sở hữu về đất đai. Có lần tại buổi ra mắt câu lạc bộ kinh doanh BĐS, có doanh nghiệp nêu ý kiến: "Đó là do quyền sở hữu về đất đai của người dân không được xác lập".Theo các nhà đầu tư, từ trước đến nay, khi sử dụng, quy hoạch, điều chỉnh... chúng ta chưa thật sự đặt sự công bằng và dân chủ về lợi ích của 3 bên (Nhà nước - nhà đầu tư - người dân có đất). Chính sự không công bằng đã gây ra những xáo trộn dẫn đến đình trệ, lại phải tốn rất nhiều công sức, thời gian, tiền bạc để giải quyết. và kết cục là cả 3 bên đều bị thiệt.

Người dân ai cũng hiểu thực chất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bán đất nhưng về mặt pháp lý là không cho phép, thực chất là chúng ta đang làm phức tạp hóa những khái niệm mua bán này. Chúng ta nói tới xây dựng thị trường bất động sản, thị trường đất đai mà không dám đụng tới khái niệm cốt lõi của thị trường là mua, bán, cũng không dám đụng chạm đến vấn đề cốt lõi là quyền sở hữu phải đi đôi với quyền định đoạt. Có mua, bán mới có thị trường, không thừa nhận hành vi mua, bán thì không có thị trường về mặt pháp lý.

Cái nút chính vẫn là xác định lại quan niệm về sở hữu và quyền SDĐ. "Các quyền của cá nhân về đất đai phải được xác lập rõ ràng, trong đó quan trọng nhất là quyền được định đoạt. Để có một thị trường BĐS, quyền SĐĐ phải tiếp cận được với cách hiểu và quản lý theo thông lệ quốc tế. Tử đó sản phẩm đất đai sẽ dễ dàng trở thành sản phẩm hàng hóa, chứ không chỉ là tư liệu sản xuất.

Một khi không minh bạch về sở hữu đất đai, không thể có thị trường bất động sản công khai mà sẽ tồn tại thị trường ngầm, Nhà nước không thể kiểm soát được Trong một năm qua, một tháng qua, đã có bao nhiêu giao dịch, mua bán đất đai và Nhà nước thu được bao nhiêu thuế, đây vẫn luôn luôn là một ẩn số. Sự thiếu minh bạch về sở hữu đất đai làmcho đất đai của ta trở thành tư bản chết, không phát huy được hiệu quả kinh doanh. Đó là sự lãng phí không gì có thể so sánh được. Thử làm phép tính ở HàNội có hàng trăm triệu mét vuông đất, hàng chục triệu mét vuông nhà ở hãy nhân với giá của nó sẽ ra một khối lượng tiền khổng lồ.Đây là một nguồn vốn lớn nhưng không luân chuyển được chỉ vì chưa xác định rõ quyền sở hữu. Đây là một sự lãng phí, một nỗi buồn của đất đã kéo dài hàng chục năm qua.